Reclamación de gastos hipotecarios

El Tribunal Supremo, por Sentencia de 23 de diciembre de 2015, ha declarado abusivas y por lo tanto nulas las clausulas que imponen al consumidor el pago de los gastos (notariales, registrales, preparatorios e impuestos) que se ocasionan con motivo del otorgamiento de una escritura pública de hipoteca.

 Y lo ha hecho sobre el análisis de una clausula tipo de significativa extensión, cuyo primer y principal párrafo se expresa en el siguiente sentido:

 Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria –del consumidor- todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente….”

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Sobre la base legal del artículo 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGCU), razona el Alto Tribunal:

 a.- Gastos de notaría y registro: Que en la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas en el Registro de la Propiedad correspondiente, tanto el arancel de los Notarios, como el de los Registradores de la Propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho; y quien tiene un interés principal en la documentación  e inscripción de la escritura de hipoteca es, sin duda, el prestamista, esto es, el Banco, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial, sin que pueda perderse de vista – insiste el Tribunal- que la garantía se adopta en beneficio del Banco.

 b.- Tributos: En referencia al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados destaca, sobre la base del art.28 de su texto regulador y del art.89.3 c) de la LGCU, que el Banco no queda al margen de los tributos que puedan devengarse con motivo de la constitución de una hipoteca, y en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados será sujeto pasivo (obligado al pago) en lo que se refiere a la constitución del derecho, expedición de las copias, actas y testimonios que interese.

 c.- Seguro de daños: En lo que se refiere a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, el Tribunal Supremo entiende que no se trata de una previsión desproporcionada o abusiva.

 d.- Gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento de la obligación de pago, y los derechos del procurador y honorarios contratados por el Banco: Señala el Tribunal que la atribución al prestatario o consumidor en todo caso de las costas procesales, no solo infringe normas procesales de orden público, lo que comportaría sin más su nulidad, sino que introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes al hacer recaer a todo trance las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho.

En cuanto a los honorarios de abogado y aranceles del procurador de los que se haya servido el Banco, cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene el art.325 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que excluye tales gatos de la eventual condena en costas, salvo temeridad o tramitación del litigio en un lugar distinto al domicilio de reclamante.

reclamacion-gastos-hipotecaLos argumentos empleados por el Tribunal Supremo permiten extraer las siguientes CONCLUSIONES:

 1ª.- Se pueden reclamar al Banco los gastos notariales, registrales, preparatorios e impuestos derivados de la contratación de un préstamo con garantía hipotecaria.

 2ª.- La doctrina del Tribunal Supremo afecta a hipotecas concertadas con otras entidades bancarias –no intervinientes en el proceso que dio lugar a la Sentencia que comentamos- cuando recojan una clausula del mismo tipo, aún cuando la misma venga redactada de otra forma. Lo mismo que ha ocurrido con las clausulas suelo.

 3ª.- La reclamación de los gastos, comisiones y tributos del préstamos hipotecario debe iniciarse mediante escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente del Banco con el que se contrató la hipoteca, o de aquel con el que lo haya absorbido o se haya fusionado. Transcurridos dos meses desde la presentación de la reclamación sin contestación, o con contestación negativa en ese plazo, procederá interponer demanda ante el Juzgado competente.

4ª.-  El plazo para reclamar la nulidad de la clausula y la restitución de las cantidades pagadas indebidamente es de cuatro años contados desde la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, por lo que finaliza el 24 de diciembre de 2019. En el supuesto de que la hipoteca haya sido cancelada por pago, procederá la reclamación si la cancelación se produjo dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

 5ª.- Para proceder a la reclamación, es necesaria la siguiente documentación:

– Escritura de constitución de la hipoteca.
– Escrituras de ampliación o novación de la hipoteca inicialmente constituida.
– Recibo del pago de a hipoteca si sigue vigente.
– Factura de la gestoría tramitadora.
– Factura del Notario.
– Factura del Registro de la Propiedad.
– Justificante el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
– Certificado de empadronamiento si la vivienda e habitual.
– Escritura de cancelación de la hipoteca si es que se ha producido la cancelación por pago (muchas veces el Banco no la entrega al titular del préstamo hipotecario, al tratarse de un acto unilateral)

 La mayoría de los documentos citados estarán unidos a la escritura de constitución de la hipoteca, y, en su caso, a las escrituras correspondientes de ampliación o novación.

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